ПРЕССА О НАС

Квартира альтернативного назначения
трудности перевода
(Приложение к газете "Коммерсантъ" №58 (Дом) (2897) от 01.04.04)

Процедура изменения целевого назначения помещения в Москве настолько сложна, что ею приходится заниматься профессиональным юристам. Разумеется, это обходится недешево. Поэтому если вы приобретаете квартиру в расчете использовать ее в качестве офиса, следует заранее готовиться к дополнительным издержкам на бюрократические процедуры.

Услуги по переводу квартиры в нежилой фонд в среднем обходятся собственнику в $3 тыс. Обратный процесс, перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд, на практике встречается реже, зато обходится гораздо дороже. Поэтому у собственника всегда есть соблазн попытаться сэкономить и проделать все необходимые процедуры самому. В принципе описание содержится в распоряжении мэра Москвы от 11 ноября 1994 года №560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах", но там прописаны не все нюансы.

Процедура начинается со сбора пакета документов (см. справку). Больше всего времени, до нескольких месяцев, уходит на получение технического заключения уполномоченной проектной организации о возможности изменения целевого назначения и согласований санэпиднадзора и Госпожнадзора.

Собранный пакет документов представляется в межведомственную комиссию (МВК). Если необходимо изменить целевое назначение одной или нескольких квартир, этот вопрос рассматривает МВК округа. Если же необходимо перевести в нежилой фонд целый дом, то вопрос выносится на городскую МВК.

Изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, МВК принимает акт о целесообразности перевода помещения в нежилой фонд либо о нецелесообразности такого перевода. Отказ в переводе помещения в нежилой фонд может быть обжалован в вышестоящей инстанции, городской МВК.

Решение по вопросам перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждает департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖП), который на основании заключения МВК в случае согласия с изменением функционального назначения данного помещения выпускает соответствующее распоряжение. Что касается перевода жилых домов в нежилой фонд, то решение об этом оформляется постановлением правительства Москвы.

Решение ДЖП или постановление московского правительства будет оформлено только после того, как собственник заплатит в бюджет города определенную сумму. Она равна разнице в расчетной стоимости жилого и нежилого помещения, которая определяется на основании действующих в Москве методик оценки жилых и нежилых помещений. Обычно плата составляет от $150 до $400 за квадратный метр. Эту сумму можно уменьшить, если помещение будет использоваться в социально значимых целях, например для работы образовательного учреждения.

С готовым решением собственник помещений должен обратиться в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в технический паспорт на строение. БТИ выдает собственнику новую выписку, с которой он должен обратиться в Москомрегистрацию для получения нового свидетельства о праве собственности.

Помимо упомянутого взноса в бюджет города собственник несет и другие расходы. В первую очередь это стоимость технического заключения и согласований, плата за выдачу различных справок, а также госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество. Но по сравнению с уплачиваемой разницей в стоимости жилого и нежилого помещения они небольшие, не более $500 за 100-метровое помещение.

Процесс получения необходимых согласований занимает не менее четырех месяцев. Не следует также забывать, что изменение целевого назначения помещения требует и перепланировки, в частности устройства отдельного входа. Как правило, в качестве такового используется один из оконных проемов. В общей сложности согласования (изменение целевого назначения и перепланировка) займут не менее восьми месяцев. По идее, только пройдя всю эту бумажную волокиту, можно приступать к ремонтно-строительным работам, однако большинство инвесторов приступают к ним уже после прохождения МВК, то есть примерно через месяц-два после начала оформления.

Для того чтобы не прогадать, лучше начинать планирование еще на стадии покупки помещения, имея четкие представления, что именно в этом помещении вы будете делать. На этой стадии неплохо было бы обратиться за консультацией к специалистам. Они помогут предварительно оценить расходы по переоформлению. Нужно также учитывать, что приобретаемая квартира не должна находиться в доме, который подлежит сносу, капремонту или реконструкции – в таких домах разрешение на изменение целевого назначения помещения не дадут.

Следует также учитывать, что получить разрешение на перевод в нежилой фонд квартиры на других этажах, помимо первого, получится лишь в том случае, если квартиры под вами также уже переведены в нежилой фонд – таковы правила.

Впрочем, даже предварительные консультации не дают 100-процентной гарантии результата в обозначенные специалистами сроки. На любом этапе оформления могут возникнуть неожиданные препятствия. Если, например, заартачится пожарная инспекция, придется обращаться в вышестоящую инстанцию либо прибегнуть к традиционному русскому решению проблем несговорчивости чиновников – давать взятки. Это, кстати, одна из причин, почему стоит воспользоваться услугами специалистов – как правило, подобные риски учитываются при обсуждении размера гонорара.

Несколько слов об обратном переводе, когда нежилое помещение необходимо перевести в жилой фонд. Стоит отметить, что соображения, по которым это следует делать, носят несколько абстрактный характер. Неудобства, связанные со статусом нежилого помещения, сводятся к тому, что вы оплачиваете коммунальные платежи по коммерческим расценкам, а также в связи с тем, что в нежилом помещении невозможно зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Кроме того, жилище по Конституции неприкосновенно. Официальные представители власти могут проникнуть в него только с вашего согласия или на основании судебного акта. Что касается нежилого помещения, то оснований для вторжения непрошеных гостей со всевозможными погонами по закону больше.

При этом перевод помещения в жилой фонд, по словам специалистов, обходится гораздо дороже. Это объясняется не столько тем, что это какие-то нестандартные случаи или не отработана нормативная база. Скорее дело в том, что потенциальные клиенты гораздо более платежеспособны: не каждый может себе позволить купить целый дом в Москве и превратить его в личный особняк или городскую усадьбу. Устроить жилье посреди офисного центра вряд ли получится.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ

"Перевести помещение в нежилой фонд легче, чем найти подходящую коммерческую недвижимость"

– Когда возникает необходимость изменить целевое назначение помещения?

– Как правило, это связано с рыночными факторами. Известно, что стоимость коммерческой недвижимости в центре Москвы значительно выше, чем стоимость жилых помещений, особенно расположенных на первом этаже. Зачастую перевод помещения в нежилой фонд повышает его стоимость в полтора-два раза. Во-вторых, не всегда можно найти нежилое помещение необходимой площади и в нужном месте. Предложений по продаже квартир на первом этаже, наоборот, много. И если инвестор собирается открывать офис, парикмахерскую, магазин в конкретном районе, ему легче подобрать подходящую квартиру и перевести ее в нежилой фонд, чем ждать, пока на рынке появится подходящая ему готовая коммерческая недвижимость.

Бывают и противоположные ситуации. Например, человек выкупил отдельно стоящее нежилое здание и хочет превратить его в особняк для проживания. Процедура изменения целевого назначения помещения в этом случае в общем аналогична.

– Сколько по времени занимает процесс переоформления?

– В зависимости от ряда факторов от четырех до шести месяцев. Такие сроки связаны с необходимостью получить значительное количество справок и согласований, это отнимает большую часть времени. Некоторые фирмы обещают все сделать менее чем за два месяца. Я считаю, что это невозможно, потому что сбор необходимого пакета документов занимает около месяца, межведомственная комиссия, принимающая подобные решения, собирается раз в месяц, а потом необходимо пройти еще минимум через две инстанции – Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом в городе Москве и МосгорБТИ. Завершается данная процедура получением Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение, что занимает еще около месяца.

– Можно ли оформить все самостоятельно?

– Теоретически, конечно, можно. Правда, нужно быть готовым к тому, что у вас на это уйдет гораздо больше времени, чем у профессионалов. А каждый потерянный месяц – это недополученный доход от, например, сдачи помещения в аренду.

– Что будет, если не оформить помещение надлежащим образом?

– Действующее законодательство Российской Федерации жестко регламентирует порядок использования жилого и нежилого фонда, поэтому если собственник хочет использовать помещение под офис или определенные виды деятельности, например для организации торговли, то использование жилого помещения в этих целях запрещено. Собственник не сможет получить необходимые разрешения, зарегистрировать ККМ и т. п. Если же жилье используется в качестве офиса, собственник или арендатор рискует подвергнуться административному штрафу за использование помещения не по назначению.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения (дома) в нежилой фонд и наоборот:

·     заявление с указанием причин перевода. По желанию или запросу комиссии заявитель предоставляет технико-экономическое обоснование своей просьбы;

·     выписка из паспорта БТИ, справка о состоянии строения, поэтажный план, экспликация;

·     техническое заключение МосжилНИИпроекта о возможности перевода в нежилой фонд для использования под конкретные цели, состоянии несущих конструкций и возможности оборудования отдельного входа;

·     выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·     заключение Госсанэпиднадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;

·     заключение Госпожнадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;

·     уставные, учредительные документы (для физического лица документы, удостоверяющие личность). Отдельно – выписка из устава о деятельности организации;

·     правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т. п.);

·     акт обследования помещения эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);

·     согласования территориального отдела архитектурно-планировочного управления префектуры;

·     согласования с эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);

·     выписка из домовой книги или справка паспортного стола о том, что в помещении никто не проживает;

·     обязательство использовать данное помещение (дом), не нарушая законных прав и интересов соседей, согласно требованиям ст. 4 закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", предъявляемым к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда;

·     документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд (при необходимости);

·     справка ДЭЗа о функциональном назначении соседних квартир;

·     справка управы, что дом не числится в плане капремонта, реконструкции или сноса.

Перечень не является исчерпывающим, на определенном этапе могут потребоваться дополнительные справки и согласования.

С текстом статьи и интервью можно также ознакомиться по адресу: http://www.kommersant.ru/archive/archive-material.html?docId=460284 (Приложение к газете "Коммерсантъ" №58 (Дом) (2897) от 01.04.04)